黑天鹅的持续影响已长达近乎三年，外部环境的不确定性加剧了不少企业的现金流困境。以往让商业地产“手中有粮，心中不慌”的重资产也因为变现周期长、出租率、租金波动大等，成为“不能承受之重”。
在此背景下，轻资产运营的热度持续攀升，越来越多玩家将轻资产拓展提上日程。正如轻重是相对而言概念，本文“老将”和“新秀”所选取的研究代表，亦是根据布局轻资产的相对时间和空间深度、广度进行区分。
在这些企业中，有深耕特定区域成为龙头的操盘者；有尽可能把盘面铺开到全国，数量“霸屏”的头号玩家；也有依然依赖重资产的试水者，其轻资产刚刚撕开一道口子；同样还有出身一线城市，借轻资产进行低线市场扩张的代表……
这部纵横交错、不断生长的轻资产商业图鉴，似乎正身体力行印证着新的行业趋势：在未来，资产价值将不断被重估，运营力便是那个把一副好牌打得更好的关键。
“老玩家”的轻资产扫描
对于部分入局较早的商业地产企业或商管公司而言，轻资产早已不是新鲜词。从模式来看，大致以合作与财务投资、管理输出、租赁及售后回租、基金或REITs退出等主流形式为主，通过不同轻资产模式的应用，企业能降低投资或开发成本，加快商业扩张，尤其是在中小城市实现规模化布局。
值得注意的是，尽管一些企业从时间线上较早官宣进军轻资产，但过去相当长一段时间依然更依赖于重资产，因此其可查在运营轻资产项目并不如想象中多，但从筹备中轻资产项目的数量来看，依然可以称之为“老玩家”，受到疫情的影响，这些项目或将在未来成为拓展的主力。
○万达商管
年以前，万达商管主要是凭借“以售养租”的重资产模式进行运营，即在万达广场附近建立商铺、公寓以及写字楼，通过地产业务的销售获取现金并反哺万达广场。
年，万达亿割掉万达76间酒店、13个文旅项目的91%股权，旗下各业务版块也开启全面转型轻资产的道路。其中，万达商管的轻资产化最为彻底。
全面启动轻资产战略以来，万达的发展脚步明显加快。截至年12月31日,万达商管在管商业广场个,其中独立第三方商业广场个。
年，万达商管更是在轻资产方面动作频频。今年4月以来，万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产。其中，蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年；五棵松卓展购物中心则更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。
○新城控股
年，新城控股首个轻资产项目诸暨永利吾悦广场开业，普遍被认为是新城试水轻资产运营模式的开始。不过，之后几年其在轻资产赛道上步伐并不算快。
伴随年温州龙湾吾悦广场的盛大开业，新城吾悦正式进入百店时代。新城方面表示，公司的品牌影响力、人才储备能力、招商能力和运营能力都达到了行业较高的水平，为轻资产的发展创造了良好条件。
不同于全面转型轻资产的策略，新城控股采用轻重并举的业务模式拓展商业版图。年，新城控股新拓展了轻资产吾悦广场16座，新开业轻资产吾悦广场8座。值得一提的是，上半年，新城在管4个轻资产项目租金收入约1.2亿元，占全部吾悦广场租金收入的3.27%，对整体收入贡献较小。
年5月，新城商业布局湖北的首个轻资产项目孝感吾悦广场开业。据悉，该项目从商业开发建设、定位规划到品牌招商落位、商业运营推广等环节，新城均全面介入，基本完成轻资产输出的完整闭环。
事实上，随着近两年商业环境的变化，新城的轻资产拓展速度明显加快。截至目前已累计布局吾悦广场座，其中轻资产项目32座。截至年5月25日，新城控股集团在全国已开业及委托管理在营项目达到座，年度商业运营总收入为86.39亿元。
○益田旅游商业
作为同样较早试水轻资产的企业，益田的轻资产布局最早可以追溯到年。此后益田积极发展整体租赁、股份合作和管理输出等拓展模式，并于年初一举签约西安和深圳坪山两个地标性商业项目。
经过几年时间探索，目前益田旅游商业已形成益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日广场、益田假日商业街、益田假日奥特莱斯六大产品线。拥有深圳坪山益田假日世界、西安益田假日世界、沈阳益田假日世界、无锡益田小娄巷、甘坑客家小镇等轻资产代表项目。除一线及新一线城市城市之外，重点布局大湾区及长三角地区。
从过去一年布局来看，其轻资产布局节奏也有所加快。经查资料发现，截至目前，益田在全国范围内已布局轻资产项目近40个，覆盖城市20余城，超过60%为轻资产项目。
去年4月，与贵阳白云区政府签署战略合作打造贵阳益田假日奥特莱斯；6月，签约佛山市富弘权富置业打造狮山益田假日天地；9月，益田与高新NEWORLD签约，打造西安首座西安益田假日天地；11月，与无锡市交通置业打造TOD商业无锡益田假日世界；12月，益田携手特发、印力共同成立招商运营合资公司，全面统筹小梅沙片区的商业招商与运营。同月，受莆田市建德房地产开发有限公司委托运营打造的莆田益田假日世界开业。
据近日消息，联手信达地产与中国金茂，由益田旅游商业负责商业版块运营的广州信达金茂广场预计将于年正式亮相；与此同时，益田旅游商业在深圳龙华与深圳市永晋盈投资合作的益田假日天地、与黄山文投集团打造的益田屯溪河街也将于年底开业。
○大悦城控股
自年大悦城控股在天津试水首个轻资产项目——和平大悦城之后，近年来大悦城持续在“轻重并举”的战略下加速轻资产商业项目扩张。财报显示，年大悦城获取商业项目6个，其中5个为轻资产项目。全年落地轻资产合作项目7个，其中5个项目已于报告期内达成合作协议签署。报告期末，其在运营轻资产项目4个，分别位于天津、昆明、鞍山、长沙；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个，位于无锡、天津、绍兴等地。
值得一提的是，去年12月，大悦城控股与无锡太湖新城发展集团合作打造新泽悦街，标志着大悦城正式启动社区型商业的轻资产管理输出。
轻资产管理项目的增多也增加了大悦城管理输出的收入规模。据悉，年，大悦城购物中心及写字楼轻资产项目管理输出收入1.9亿元，占整体管理输出收入的63%。而按照规划，大悦城年轻资产商业项目拓展数量也将不低于7个。
不久之前的4月20日，大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目签约轻资产管理输出协议，正式进驻广州。据悉，这是大悦城在全国落地的首个“大悦汇”产品线项目，是大悦城控股商业落子广州的首个轻资产项目，计划今年12月开业。
不仅如此，5月30日，大悦城与成都华侨城正式签约达成合作，双方将共同打造成都第三座大悦城——成都金牛大悦城。这也是大悦城控股西南商业布局成都的首个大悦城标准产品线轻资产商业项目，预计于年末亮相。
○万科印力
年，深国投商置正式更名“印力”。次年，万科入主印力。完成收购后，万科随即将旗下42个商业地产项目交由印力管理。随着印力的商业之路不断拓展，其轻资产的“投融管退”亦逐渐成熟。
年年底，印力携手深圳信城不动产拿下上海浦东原“三林城市商业广场”地块，并改造为三林印象城，根据数据显示，三林印象城开业首年实现总销售额近10亿元。
在产品线方面，印力轻资产产品线主要包括万科广场、印象城、印象城MEGA等，代表项目包括上海七宝万科广场、南翔印象城MEGA、漕河泾印象城等标准产品线轻资产项目及上海西岸AIPLAZA等项目。
万科年报显示，年印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，印力累计开业个商业项目，其中包含32个轻资产输出项目，截至年底，印力输出管理项目已达42个。年5月，上海漕河泾印象城成功开业，成为轻资产合作的代表性项目。
值得一提的是，年5月11日，印力与中信资本签署协议，收购中信建投-长沙悦方IDMall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额。交易完成后，印力将为该项目提供运营管理服务和资产管理服务，将其打造为长沙首座印象城。
○华润万象生活
年12月，华润置地拆分旗下物业管理及商业运营平台华润万象生活，并在港交所成功挂牌上市。经过对轻资产运营模式的不断探索，华润万象生活合作方式主要包括管理输出、承租经营、商管公司收并购等。近两年，随着其轻资产拓展速度加快，已在深圳、上海、杭州、沈阳等一二线城市逐步获取11个优质的轻资产管理项目。
在产品线上，目前其轻资产产品线以万象系商业的“万象城”、“万象汇”、“万象天地”为主，主要为华润置地及第三方业主提供购物中心商业运营及物业管理服务。
今年4月，华润万象生活与昭阳地产旗下综合体项目“时代·朝阳”正式签署商业运营合作协议。这是华润万象生活首次在南宁拓展轻资产项目，预计明年开业；随后的5月份，据成都轨道城市投资集团
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